广州楼市政策效果减弱：11月新房成交环比降三成，二手房价下跌

文｜实习记者 朱箪

广州楼市在经历“金九银十”的复苏态势之后，随着短期需求得到释放，11月的市场呈现出降温趋势，政策利好的刺激效果逐步减弱。

根据中指数据，11月广州新房成交规模超40万平米，环比下降超三成；价格环比上涨0.14%，涨幅较上月扩大0.12个百分点。

根据广州中原研究发展部数据，广州全市11月除了越秀区以外，各区的新房成交量环比均有不同程度的下降。

其中番禺、海珠的成交量跌幅超四成，分别成交826宗和121宗，环比分别下降52%和41%。天河、从化的成交量分别为179宗和143宗，环比下跌均超三成。

新房成交量回落后，也导致广州市场的整体去化周期上升。截至11月末，全市库存量达到1185.2万平米，去化周期为20.4个月，自今年2月以来再次突破20个月高位。

二手房方面，虽然成交活跃度依旧保持，但成交价格跌幅扩大。11月广州二手住宅价格环比下跌0.44%，跌幅较上月扩大0.13个百分点，同比下跌1.24%。

根据广州中原研究发展部数据，11月广州二手房成交量10182套，环比上涨8.77%；网签均价2.9万/平米，环比下降2.2%。

其中，越秀、花都和增城的成交情况较为突出，成交宗数分别为953宗、1085宗和1033宗，环比分别上升19.9%、17.4%、15.4%。

只有番禺、从化两区的成交微幅下滑，分别成交1670宗、355宗。

在价格方面，与10月相比，天河、越秀的网签均价有所上涨，分别为5.7万/平米和4.3万/平米。海珠和番禺的价格跌幅较大，前者由4.2万/平米降至3.7万/平米，后者由2.9万/平米降至2.3万/平米。

其中，越秀和番禺有多个板块成交活跃。越秀的东风东板块和北京路板块成交均价分别为5.7万/平米、4.6万/平米。番禺的钟村板块、华南板块、洛溪板块成交均价分别为2.2万/平米、3.6万/平米、4.6万/平米。

对于11月一二手楼市成交热度的分化情况，广州中原研究发展部认为，这主要是受二手“次新房”优质盘源进入市场、二手业主降价等市场现象的影响。

据中原监测数据显示，中原业主报价指数基本稳定在21%-23%左右的低位水平，楼盘均价下调幅度为2.5%。

在业主扩大让利幅度的吸引下，大量的新房客户被二手房“虹吸”，同时临近年末，有学位需求的买家增多，由此刺激了二手房的成交。

与此同时，11月广州市内核心板块推出的新盘，价格高且推货量少，无法对市场产生较大的刺激作用。如越秀的万科·瑧樾府，开盘仅推出45套，均价为8-11万/平米。海珠的越秀滨江樾开盘也只推出50套，均价为7.5-10万/平米。

而外围区域的项目，降价促销不到位，远不及二手业主的降价力度，这也导致大量的意向客户外溢至二手“次新房”。

广州继9月出台一系列楼市松绑政策后，11月在融资端和土地市场方面又释放出政策利好。

11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，强调要一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，对正常经营房企不惜贷、抽贷、断贷。同时有多家金融机构召集房企开展座谈会，听取房企融资诉求，改善房企融资环境。

11月21日，广州取消土拍限价，成为首个取消地价上限的一线城市。

目前，广州为一线城市中出台实质性宽松政策最多的城市，叠加房企冲刺年末销售任务，未来市场或在供需两端形成合力，恢复平稳态势。